来源：雪球
仅仅记录个人思考，说错了也不要打我，我今年也没赚钱。
下面记录一下万科的过去一段时间经营情况：
1、讨论下万科的激励是否合理
万科管理层收入中有两部分比较大，一是固定酬薪，二是经济利润抽成。
以郁亮为例，他的固定酬薪考核目标为，每年利润增长15以上，收入也增长。
增长0-15%，收入不变。
增长0以下，收入递减。
他19年大概有万的工资报酬。
他的经济利润分成为从经济利润中抽成，18年的经济利润，在19年年报中体现了，大概万左右，需要封闭三年21年才能放出来。
经济利润这个是跟同行业对比，从超过同行业的利润中，提取一部分作为管理层超额利润发放下去。
这个激励比较合理，实现了管理层和股东的双优。
2、万科合伙计划还能增持吗？
这些计划一般杠杆比率都是1:1，相信万科也不例外。
年3月31日已25的价格买了16多亿，估计自有资金花了8亿。彼时，19年的经济利润还没有提取，计划里面只有18年以前的。实际上我估计是使用18年计提17.4的概率最大，因为之前计提的都会投资掉。没人是傻子会选择持有现金等待股票大跌的机会的。
虽然股市中这种机会多的是，但是踏空的风险远远大于回撤。
这说明，万科的这个合伙计划还是非常保守的。在那种机会下，投资自己的企业也只敢拿出一半的资金。
15年计提了9.77亿，
16年计提了11.77亿
17年计提了15.1亿
18年计提了17.4亿
19年计提了19.亿。
19年计提了将近20亿，目前还没有披露买入计划，我估计最终也会在今年到明年年报之前这一段时间内买入，就看市场是否会给机会，给多大的机会。
主要原因有
一是今年疫情，上半年房地产销售滞缓比较严重，保守的万科经理人不敢买股票。
二是三季度宏观调控，即使是内部人都不敢确定未来行业走向，三季度也不敢下手。
三是四季度到明年年报之前时，财报已经比较明确了，政策细节最终也会落地。
四是万科管理层持股比例太小，所谓管理层卖大股东，实际上是总被大股东抛弃，比例需要达到能够有话语权的地步，万科经理人有持股的冲动。
3、万科的股东的心态应该放缓和
由于万科实质上已经是国内房地产行业的NO1，对于这种巨无霸而言，比销售规模、比销售利润增长率已经没有什么意义了。行业的天花板马上已经到头，接下来比的应该是ROE。
万科ROE未来应该能有20以上，PB目前在1.5左右，对股东的回报率大概有20除以1.5，大概有13%。
考虑到房地产未来几年大概率会有衰退的风险，应该扣减3-4个点的风险补偿，也就是说万科给股东回报保证8个点应该没问题。
4、思考一下衰退的持续时间
很多人特别担心未来房地产衰退，他们认为衰退的行业就不是好行业了。
实际上，房地产跟衣食住行一样，都是民生行业，只要是民生行业，其发展变化一定是缓慢而长久的。
我认为，衰退这个持续过程会很长，长到CPI可以抹平它，让大家都看不出来。
因此，把未来房地产的衰退，压缩到未来三五年内，是过于保守了。未来三五年，万科还是好日子。
另外，我认为目前的价格就是买入$万科A(SZ)$的最好时机。
1是欧美陷入了疫情反弹，但是这次都采取了严格封城措施，他们解禁也就1个月时间，未来可期。
2是国内出口生产恢复好的惊人，希望保守川建国同志制裁的各行各业，这次能抓住机会回血一波。
3是当前A股回调明显，但银行、地产、保险回调中有支撑，相信是下一轮反弹的主力
作者：江中一叶蝶链接：